今年8月25日，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）。提出了推进保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。“14号文”明确了房地产政策的新模式和新目标。可以说 “14号文”是一份总结了30年来国家推动住房建设的标志性文件。
回顾以往，从 2002年开始，国家推出土地招挂拍制度以来，城镇化得到了飞速的发展，城镇居民的生活环境也得到了 明显的改善提升，地方也因土地出让政策增加了财政收入，并且大幅度的改善了地方环境和市政基础。同时，初期的招拍挂土地政策也暴露了很多弊端，比如高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”下助推了房价一路上涨，居民购房贷款的压力也使得储蓄率不断下降，大量社会资金的向房地产领域倾斜，从某种因素上也影响了其他产业的发展以及随着房地产价格的不断上涨，房地产呈现出泡沫的趋势。
为了解决这些的问题，国家从2011年开始出台了很多房地产限购政策，尤其从2018年开始地产限购政策进一步加强，其目的在于抑制房地产价格进一步上涨和引导社会资金能够像其他的产业转移。这些政策的实施在一定程度上有效的抑制了房价的快速增长，但也给以房地产为龙头的一些列上下游产业以及连带产业造成了沉重的打击；还比如政府出台的认房认贷的购房贷款政策，造成了很多家庭改善居住环境和空间提升的钢需受到了严重的限制；房价虽然得到了一定的抑制，但很多低收入和弱势群体仍然无力支付高昂的房价等等问题。虽然这些政策的出台初衷目的是好的，但其根本思路是仍然是基于土地招挂拍的操作模式上，其基本的城市规划手段没有实质性的改变，因此造成了很多原有的问题仍然没有解决，同时又有暴露出很多新的问题。
在房地产政策频频出台限制房价政策的高压时期，著名规划专家和建筑设计师曹伟于2017年 在《中国房地产业》第20期发表的《居住用地双轨制才是让老百姓买的起房子的根本》文章中第一个提出了房地产政策双轨制的思路，这个思路就是构建在全面解决中低收入家庭购房问题和房地产应在遵循市场杠杆规律上让其健康发展的基础上提出。文章提出了包括城市规划中居住用地应进一步细分，以及保障性住房的指标，并且定性了保障性住房的内容和一些列房地产双轨制的具体的举措。曹伟在文章中指出，住房不应仅仅通过商业行为实现和改善居民住房条件的手段，而更应是让老百姓能够实现“安居乐业”的基本民生需求，是国家安定的基本条件，从国家层面而言其重要性不亚于粮食安全和社会安定。 曹伟提出的双轨制思想意味着政府需要承担起为市民提供保障性住房，让中低收入阶层实现“居者有其屋”的责任，让保障性住房剥离金融属性，回归居住属性；同时让商品住房回归商品属性，其价格应通过市场的杠杆发挥其应有的价值，让房地产及相关产业能够健康的发展，让有条件的家庭能够实现其改善和提升居住环境的需求。
当前，房地产的供需关系已经发生重大变化，长期健康的发展模式迫在眉睫，在“14号文”中最为关键的两句话是“让商品住房回归商品属性”和“实现‘居者有其屋’”。通过长期的努力和坚持，在双轨制的思路下，国家已经开始推动保障性住房建设，人才安居房、经济适用房、公租房、保障性租赁住房等各种形式。未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，而商品住房商品房则主要面向改善性需求，这是从供给方面调整住房供给结构。商品房将逐步取消限购、限售等楼市调整政策，回归其商品的本来属性。
曹伟
著名城市设计规划和建筑设计师
规划和建筑设计高级工程师
有机城市研究专家
城市设计研究专家
城镇风貌规划研究专家
商业规划专家
北京中规人居城镇规划发展研究中心规划院院长
国际有机城镇联盟中国首席代表
北京首商城市规划设计研究院副院长
国家发改委城市和小城镇改革发展中心委托研究专家
